소매업계의 새로운 트렌드 : 콘도·아파트 내 편의점

편의점 운영업체들은 오랫동안 유동인구가 많은 교차로나 주요 도로변에 매장을 열어 지나가는 고객들의 방문을 유도하는 전략에 의존해 왔습니다. 그러나 Urban Value Corner Store의 CEO 스티브 맥킨리(Steve McKinley)는 이제 편의점 업계가 시각을 바꿀 필요가 있다고 말합니다. 그는 NACS Show 2026에서 주거시설 내 소매업의 성장에 대해 설명하며, 편의점 사업자들이 사람들이 생활하고, 일하고, 여가를 즐기는 공간에 직접 들어가 주민들의 일상생활 일부가 되는 방법을 소개했습니다. 맥킨리는 ‘주거시설 내 소매업(residential retail)’이 일반적인 아파트 단지에만 국한되지 않으며 다음과 같이 다양한 형태의 주거시설로 확대될 수 있다고 설명했습니다.

Steve McKinley, CEO of Urban Value Corner Store

• 주거시설 아래에 상업시설과 사무실이 함께 들어서는 복합용도 개발단지(Mixed-use developments)

• 대학 캠퍼스 밖에 조성되는 학생 전용 주거시설

• 중앙에 각종 편의시설을 갖추고 임대를 목적으로 건설된 단독주택 커뮤니티

• 대규모 계획에 따라 조성되는 마스터플랜 커뮤니티. 예를 들어 텍사스주 포트워스 외곽의 한 개발지역은 현재 단독주택 1,100채 규모이며 향후 3,500채까지 확대할 계획이다.

Urban Value Corner Store의 사업 아이디어는 맥킨리가 아들로부터 한 통의 전화를 받으면서 시작됐습니다. 댈러스의 1,200세대 규모 아파트 단지 아래에 약 1,300제곱피트(약 121㎡) 규모의 비어 있는 상업 공간이 있다는 내용이었다. 맥킨리는 당시 상황을 이렇게 설명했다. “전화를 들어 개발업체 관계자에게 연락했습니다. ‘이 빈 공간을 어떻게 하실 계획입니까?’라고 물었죠. 그러자 그들은 ‘솔직히 우리도 모르겠습니다. 몇 년 동안 비어 있었는데 아직 활용 방법을 찾지 못했습니다.’라고 답했습니다. 그래서 여러 가지 질문을 하기 시작했고, 대부분의 개발업체가 공통적으로 가지고 있는 고민을 발견했습니다. 바로 ‘주민들이 집에 돌아온 뒤 그들의 주거 경험을 어떻게 더 좋게 만들 수 있을까?’ 라는 문제였습니다. 바로 그 부분이 Urban Value Corner Store의 차별점이 됐습니다.”

맥킨리는 매장을 중심으로 두 블록 이내에 거주하는 주민들이 안정적인 잠재 고객층이 될 수 있다는 점에 주목했습니다. 이후 부동산 개발업체에 입주민을 위한 편의시설 형태의 소매점 모델을 제안했습니다. Urban Value Corner Store는 2019년 10월 첫 매장을 열었습니다. 맥킨리는 개발업체를 만날 때 가장 먼저 다음과 같이 설명한다고 말했습니다.

“제가 개발업체에 가장 먼저 하는 말은 ‘우리 매장이 어떻게 입주민들의 주거 경험을 향상시킬 수 있는지 보여드리겠습니다’라는 것입니다. 또 ‘어떻게 아파트의 입주율(occupancy rate)을 높이고, 기존 입주민들의 재계약·거주 유지율(retention rate)을 높이는 데 도움을 줄 수 있는지 보여드리겠습니다’라고 말합니다. 실제로 우리가 입점하면 입주율이 올라가고, 입주민 유지율도 높아진다는 사실을 알고 있습니다.”

현재 Urban Value Corner Store는 총 14개 매장을 운영하고 있습니다. 이 가운데 9곳은 직원이 상주하는 매장이며, 나머지 5곳은 자동화·인공지능 기술을 활용한 무인 매장입니다.

주거시설 내 편의점 시장의 성장 가능성

다가구·다세대 주택(multi-family housing)이 증가하면서 주거시설 내 소매업(residential retail)의 시장 잠재력도 빠르게 커지고 있습니다. 맥킨리는 미국 National Multifamily Housing Council과 National Apartment Association의 자료를 인용해 미국에서 약 4,600만 명이 임대주택에 거주하고 있으며, 이 가운데 48%가 아파트 건물에 살고 있다고 설명했습니다. 업계 전망에 따르면 현재의 주택 수요를 충족하려면 2035년까지 추가로 약 430만 세대의 아파트가 필요할 것으로 예상됩니다.

캐나다에서는 약 3명 중 1명이 주 거주지를 임차해 생활하고 있습니다. 캐나다 통계청(Statistics Canada)의 과거 자료를 보면 캐나다의 콘도미니엄은 건물 형태에 따라 대략 다음과 같이 구성돼 있습니다.

• 고층 아파트(5층 이상) : 전체 콘도 세대의 약 31%

• 저층 아파트(5층 미만) : 약 36%

• 연립주택(Row house) 및 기타 연결형 주택 : 약 23~30%

맥킨리는 첫 번째 매장에서 상당한 시간을 보내면서 매장을 방문해 쇼핑하는 주민들의 이야기를 직접 들었다고 말했습니다. “첫 매장에서 많은 시간을 보내며 주민들이 들어와 쇼핑하면서 하는 이야기를 계속 들었습니다.” 그러던 어느 날 한 고객이 이렇게 말하는 것을 들었습니다. “제가 이 주거단지로 이사 온 이유 중 하나가 바로 Urban Value 때문이에요.” 맥킨리는 최근 지어지는 아파트나 콘도 단지들이 수영장, 헬스장, 반려견 공원, 전기차(EV) 충전시설 등 다양한 편의시설을 제공하고 있다고 설명했다. “인근의 다른 주거단지와 경쟁하려면 이런 시설들을 갖출 수밖에 없습니다. 하지만 Urban Value는 그 주거단지만의 차별화 요소가 됩니다.”

INS Market 역시 작은 공간을 활용해 주거지역에 입점하는 소형 편의점 모델의 한 사례입니다. 이 체인은 최근 온타리오주 배리(Barrie)의 한 콘도 개발단지에 매장 공간을 확보했습니다. 앞으로 콘도와 아파트 건설이 계속 증가하면서 주거시설 내부 또는 가까운 곳에 입점하는 편의점 사업의 기회도 더욱 확대될 것으로 전망됩니다.

지역 주민의 필요에 맞춰 매장 형태를 맞춤화하다

주거시설 안에서 편의점을 운영하려면 기존의 전통적인 편의점 운영 방식에서 완전히 벗어난 접근법이 필요합니다. Urban Value Corner Store는 획일적이고 표준화된 상품 진열 방식(planogram)을 적용하는 대신, 각 주거시설의 입주민 특성과 유동인구 패턴에 맞춰 매장 크기와 구조, 상품 구성, 운영 방식을 각각 다르게 설계합니다.

고급 주거시설인 Class A 다세대 주택 단지의 경우, 부동산 개발업체들은 브랜드 로고나 광고를 지나치게 강조하는 것보다 깔끔하고 고급스러운 매장 분위기를 선호합니다. 직원이 상주하는 일반적인 매장은 약 1,200~1,400제곱피트(약 111~130㎡) 규모이며, 약 1,000개의 SKU(개별 상품 품목)를 취급합니다. 이러한 매장에서는 브랜드가 크게 드러나지 않는 심플한 냉장고를 사용하며, 일반 편의점에서 흔히 볼 수 있는 ATM, 복권 판매 단말기 또는 대형 담배 진열대 등은 설치하지 않습니다. 다만 판매량이 많은 일부 담배 제품은 계산대 뒤쪽의 눈에 잘 띄지 않는 수납장에 보관해 판매합니다.

상품 구성은 간편하게 집어 갈 수 있는 스낵과 음료, 간편식, 고단백 식품을 중심으로 하며, 마리나라 소스와 같은 기본적인 식료품도 판매합니다. 또한 지역의 식품 사업자들이 생산한 로컬 제품도 적극적으로 취급합니다. 주거시설 안에 편의점이 있으면 자연스럽게 입주민들의 일상생활 일부가 됩니다. 주민들이 자신이 사는 건물이나 단지 안에 편의점이 있다는 사실을 알고 있으면, 갑자기 필요한 생활필수품이 생기거나 급하게 물건을 구입해야 할 때 다른 곳을 찾아갈 필요가 없습니다.

Urban Value Corner Store는 주민들과 긴밀한 관계를 유지하기 위해 회사 웹사이트의 온라인 양식을 통해 매주 고객들이 원하는 상품을 신청받습니다. 또한 대형 유통업체를 통해 해당 상품을 확보해 실제 매장에서 시험 판매하기도 합니다. 매장 직원들은 아파트 임대 담당 직원들과도 협력합니다. 아파트를 둘러보는 예비 입주자들에게 무료 음료와 스낵을 제공함으로써 임대 업무를 지원하는 방식입니다. 직원이 상주하는 매장에서는 ‘ASAP’이라는 핵심 고객 서비스 전략을 적용합니다.

• A — Acknowledge : 매장에 들어오는 모든 주민에게 인사하고 고객의 방문을 인지한다.

• S — Speed : 빠르게 결제할 수 있도록 해 고객의 평균 매장 이용 시간을 2분 이내로 유지한다.

• A — Available : 계산대 뒤에만 서 있지 않고 매장 안에서 고객이 필요할 때 바로 도움을 줄 수 있도록 한다.

• P — Product knowledge : 모든 고객 응대 과정에서 직원이 충분한 상품 지식을 갖추고 안내할 수 있도록 한다.

즉, Urban Value의 운영 전략은 단순히 아파트나 콘도 안에 작은 편의점을 설치하는 것이 아니라, 각 주거단지의 입주민 특성에 맞는 상품과 서비스를 제공해 매장을 주민들의 일상생활에 자연스럽게 녹아들게 하는 것에 초점을 맞추고 있습니다.

직원 상주 매장 vs. AI 기반 무인 매장

맥킨리는 다음과 같이 설명했습니다. “만약 여러분의 다음 편의점 고객이 차를 타고 매장 앞을 지나가는 사람이 아니라면 어떨까요? 그들은 매장 앞을 걸어 다니고, 매장 근처에 살고, 일하고, 산책합니다. 그러다 보면 편의점은 자연스럽게 그들의 일상생활 일부가 됩니다.” 이어 그는 이렇게 강조했습니다. “좋은 위치를 선점하면 고객의 방문도 잡을 수 있습니다(You win the corner, you win the trip).” 어떤 형태의 매장이 해당 주거시설에 가장 적합한지를 결정하려면 운영자는 주거단지의 인구 밀도, 확보 가능한 매장 공간, 입주민들의 수요 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

즉, 충분한 입주민과 수요가 있는 대규모 주거단지에서는 직원이 상주하는 정식 편의점이 적합하고, 상대적으로 규모가 작은 콘도나 아파트에서는 24시간 운영이 가능한 AI 기반 무인 매장이 효율적인 대안이 될 수 있다는 것입니다.

주거지역에 미치는 효과로 성공을 측정하다

일반적인 소매업에서 사용하는 거래 건수, 고객 1회 평균 구매금액, 상품 손실률(shrinkage), 재고 보유율 등의 핵심성과지표(KPI)는 여전히 중요합니다. 그러나 주거시설 내 편의점의 성과를 평가할 때는 이러한 매출 관련 지표뿐만 아니라 입주민의 장기 거주율과 온라인에서의 긍정적인 평가도 중요한 기준이 됩니다.

맥킨리는 참석자들에게 다음과 같이 강조했습니다.

“주거지역의 수요는 유동인구가 아니라 주민들의 일상적인 생활 패턴에서 발생합니다. 직원이 상주하는 매장과 무인 매장은 서로 다른 지역사회의 필요를 해결합니다. 그리고 고객이 계속해서 매장을 이용하게 하려면 필요한 상품과 서비스를 제대로 제공하는 것(relevance)과 언제나 믿고 이용할 수 있는 안정성(reliability)이 중요합니다.”

주거시설 내 편의점은 단순한 소매점이 아니라 입주민에게 추가적인 가치를 제공하는 주거 편의시설(amenity) 역할을 합니다. 이러한 매장은 부동산 개발업체가 전체 입주율을 높이고 기존 입주민의 재계약 및 장기 거주율을 향상시키는 데 도움을 줄 수 있습니다. 또한 편의점 운영자가 건물 및 주거단지 관리자와 지속적으로 소통하면, 매장이 단순히 상품을 판매하는 공간을 넘어 입주민들의 전반적인 주거 만족도를 높이는 시설로 꾸준히 기능하도록 할 수 있습니다.